長期優良住宅認定

何のための認定か

長期優良住宅認定は、数世代にわたって使い続けられる耐久性・性能を備えた住宅を行政が認め、税制・融資面で優遇する制度です。新築だけでなく、既存住宅を増改築して性能を高める場合も対象になります。申請するのは住宅の建築主・分譲事業者で、戸建て・共同住宅のいずれも申請できます。認定を受けると以下のような優遇があり、これが取得の主な動機になります。

• 住宅ローン減税の借入限度額の上乗せ
• 登録免許税・不動産取得税・固定資産税の軽減期間の延長
• フラット35S(金利引下げ)や地域型住宅グリーン化事業の補助対象になりやすい

認定の必須要件

長期優良住宅促進法に基づき、性能項目ごとに国が定める基準への適合が求められます。戸建てと共同住宅で課される項目は一部異なりますが、主な認定項目は次のとおりです。

• 劣化対策(構造躯体が数世代もつ対策、床下・小屋裏の点検口など)
• 耐震性(等級2以上、または免震・限界耐力計算等)
• 維持管理・更新の容易性(配管の点検・清掃・補修のしやすさ)
• 省エネルギー性(断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6が現行の基準)
• 居住環境への配慮、住戸面積(戸建ては原則75㎡以上など)
• 維持保全計画の策定(30年以上、点検は最長10年間隔)

近年、省エネ基準が等級4から等級5・6へ引き上げられた点は要注意です。古い仕様のまま設計すると不適合になります。

申請の流れ

• 設計段階で各性能基準に適合するよう仕様を確定する
• 登録住宅性能評価機関に技術的審査を依頼し「適合証」を取得する(任意だが実務上ほぼ必須)
• 適合証を添えて所管行政庁(都道府県・市区町村)へ認定申請する
• 認定通知を受けてから着工する

ここで最も重要なのは、原則として工事に着手する前に申請する必要がある点です。着工後では認定が受けられず、税制優遇も失われます。スケジュールは設計者・施工者と早めに共有してください。

費用の内訳

申請費用が「0〜10万円」と幅があるのは、二つの費用が別建てだからです。

• 所管行政庁への認定手数料:自治体により無料〜数万円。適合証を使えば数千円程度に下がる例が多い
• 登録性能評価機関の技術的審査料:数万円程度(住宅の規模・機関により異なる)

設計事務所や施工会社が代行する場合は、別途代行手数料が上乗せされます。金額は自治体・機関により異なるため、申請先の所管行政庁の窓口で必ず確認してください。

よくある差し戻し・不適合の理由

• 省エネ基準の改定に設計が追いついておらず、断熱・一次エネルギー等級が不足
• 維持保全計画の点検時期・対象が法定要件(最長10年間隔等)を満たしていない
• 着工後に申請してしまい受理されない
• 図面と仕様書の整合が取れておらず内容の補正を求められる

認定後の注意

認定は取得して終わりではありません。認定された維持保全計画に従って定期点検・記録を行う義務があり、所管行政庁から報告を求められることがあります。計画どおりの維持保全を怠ると認定が取り消され、受けた税の軽減分の追徴につながる場合があります。建築計画や維持保全計画を変更する際は、原則として所管行政庁への変更認定申請が必要です。譲渡で建築主が変わる場合の地位承継手続きも忘れないようにしてください。