不動産業（売買・仲介）に必要な許認可

不動産業（売買・仲介）開業に必要な許認可の全体像

不動産の売買・仲介を業として行うには、宅地建物取引業免許が絶対条件です。これがなければ媒介手数料を受け取ることも、自社物件の反復継続的な売買もできません。一覧にある不動産仲介業（宅地建物取引業）免許は宅建業免許と同一のものを指します。事務所を1つの都道府県内のみに置くなら都道府県知事免許、複数都道府県にまたがるなら国土交通大臣免許になります。

免許の前提として、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置く必要があります。従業者5名に対し1名以上が基準で、この宅建士は宅地建物取引士登録（試験合格＋2年以上の実務経験または登録実務講習修了）を済ませ、取引士証の交付を受けていなければなりません。代表者自身が取引士を兼ねるケースが小規模開業では一般的です。

取得すべき順序と依存関係

おおむね次の順で進みます。

• 法人で開業する場合はまず法人設立登記。個人で始めるなら個人事業の開業届を税務署へ提出
• 宅建業に専従できる独立した事務所を確保（自宅の一室を流用する場合は出入口や間仕切りの要件あり）
• 専任の宅地建物取引士を確保し、宅地建物取引士登録・取引士証を整える
• 宅地建物取引業免許を申請（知事免許の申請手数料は33,000円、大臣免許は90,000円が目安）
• 免許通知後、営業保証金1,000万円を供託する、または宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付する

最後の保証の選択が費用を大きく左右します。保証協会（いわゆるハトマーク・ウサギマークの2団体）へ加入すれば分担金は本店60万円・支店ごと30万円で済み、入会金等を含めても150万円前後。1,000万円の現金供託より圧倒的に軽いため、多くの新規事業者が協会加入を選びます。

費用の目安

法人設立登記に約20〜25万円、免許申請手数料3.3万円、保証協会加入関連で150万円前後、事務所の初期費用や宅建士の人件費を加えると、最低でも200万円超の初期資金を見込むのが現実的です。

事業形態によって追加で必要になる届出

扱う業務を広げると、宅建業免許だけでは足りません。

• 自社や他者の賃貸物件を管理し、管理戸数が200戸以上になる場合は賃貸住宅管理業登録が義務
• サブリース（マスターリース）を手がけるならサブリース業者届出と特定賃貸借契約の勧誘・契約規制への対応
• 不動産特定共同事業やREIT運用に踏み込むなら投資運用業（REIT運用）登録など金融商品取引法上の登録
• 自ら宅地を造成・分譲する場合は開発許可、宅地造成等工事規制区域内の許可、都市計画法・国土利用計画法・公有地の拡大の推進に関する法律の各届出
• コンサルティング報酬を明示して受けるなら不動産コンサルティング登録（公認資格）の取得を検討

一覧には不動産鑑定士登録や土地家屋調査士法人設立届出も含まれますが、これらは鑑定評価や測量・登記という別資格の業務であり、売買仲介そのものに必須ではありません。自社で兼業する場合のみ関係します。

よくあるつまずき

• 免許「申請」と「営業開始」を混同し、保証金供託・協会加入が済む前に契約してしまう
• 専任宅建士が他社と兼任していて専任性を欠く、または常勤実態がないと指摘される
• 事務所が独立性を満たさず、写真審査や現地確認で差し戻される
• 知事免許で取得後に他県へ事務所を出し、大臣免許への免許換え申請を失念する

申請から免許交付まで知事免許で30〜40日程度かかるため、事務所契約・人員確保・資金準備を逆算し、開業希望日の2〜3か月前から動き出すスケジュールが安全です。要件の細部は都道府県の宅建業免許担当窓口により運用が異なるため、申請前に所管の手引きで確認してください。