宅地建物取引業免許

何のための免許か

宅地建物取引業免許は、宅地・建物の「売買」「交換」「売買や交換・貸借の代理・媒介」を**反復継続して業として**行う場合に必要な免許です。自社所有物件の賃貸（大家業）は宅建業に当たらず免許不要ですが、他人の物件の貸借を媒介・代理する場合は必要になります。「事業として不特定多数に対し繰り返し行うか」が判断基準で、一度きりの自己物件売却なら不要です。

免許の種類と所管

事務所が1つの都道府県内のみにある場合は**都道府県知事免許**、2つ以上の都道府県にまたがる場合は**国土交通大臣免許**になります。営業エリアの広さではなく「事務所の所在地」で区分される点に注意してください。

取得の必須要件

• **専任の宅地建物取引士の設置**: 事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合で専任の宅建士を置く必要があります。「専任」とは、その事務所に常勤し、専ら宅建業に従事することを指し、他社の常勤役員や通勤不可能な遠隔地居住者は認められません。
• **事務所の独立性**: 継続的に業務を行える物理的な事務所が必要です。自宅の一室やレンタルデスクは、他用途と明確に区分され独立性が確保できないと認められないことがあります。
• **欠格事由に該当しないこと**（宅建業法第5条）: 過去5年以内の免許取消し、破産手続開始決定を受け復権していない、暴力団員等は申請できません。法人の場合は役員・政令使用人も対象です。

申請の流れと費用

1. 事務所・専任宅建士・財産的基礎を整える 2. 都道府県の担当窓口（または地方整備局経由）へ免許申請書を提出 3. 審査（知事免許でおおむね30〜40日程度、自治体により異なる） 4. 免許通知後、**営業保証金の供託**または**保証協会への加入**を行い、届出後に営業開始

費用の目安は申請手数料が知事免許で**33,000円**、大臣免許は登録免許税**90,000円**です。これとは別に開業時の資金として、主たる事務所につき営業保証金**1,000万円**の供託、または保証協会（ハトマーク・ウサギマーク）に加入し弁済業務保証金分担金**60万円**を納付する方法があります。実務上は負担の軽い保証協会加入を選ぶ事業者が大半ですが、入会金・年会費が別途かかります。

よくある差し戻し・不許可理由

• 専任宅建士の「専任性」「常勤性」が確認できない（兼業・遠距離通勤・名義貸し疑い）
• 事務所が居住スペースと未分離で独立性を欠く
• 役員の欠格事由（過去の取消歴・破産）が判明
• 申請書類の記載と実態（賃貸借契約書・間取り図）の不一致

更新・変更時の注意

免許の有効期間は**5年**で、満了の90日前から30日前までに更新申請が必要です（期限を過ぎると失効）。また、専任宅建士の退職・事務所移転・役員変更などが生じた場合は、原則30日以内の変更届が義務付けられています。専任宅建士が欠けた状態は2週間以内に補充しなければならず、放置すると指示・業務停止処分の対象になります。開業後は事務所への**標識・報酬額の掲示**や、取引士証の携帯も求められます。