宅地造成等工事規制区域内の許可

この許可は何のためのものか

宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）第12条に基づく許可です。2021年の熱海市土石流災害を契機に、旧・宅地造成等規制法が抜本改正され、2023年5月に施行されました。都道府県知事（指定都市・中核市・施行時特例市ではその市長）が「宅地造成等工事規制区域」を指定し、その区域内で盛土・切土などを行う際に、災害防止の観点から事前審査するのが目的です。

対象は宅地に限りません。改正により、宅地・農地・森林を問わず、土地の用途にかかわらず一定規模以上の盛土・切土が規制対象になった点が旧法との最大の違いです。

許可が必要になる工事の規模

すべての造成が対象ではなく、政令で定める規模を超えるものが許可対象です。主な基準は次のとおりです。

• 切土で高さ2mを超える崖を生じるもの
• 盛土で高さ1mを超える崖を生じるもの
• 盛土と切土を同時に行い、高さ2mを超える崖を生じるもの
• 崖を生じない場合でも、高さ2mを超える盛土
• 盛土・切土を行う土地の面積が500m²を超えるもの

自分の工事が該当するかは、崖の高さと造成面積の両方で判断します。境界が微妙な案件は、着工前に区域を所管する都道府県・市の宅地造成担当部署で確認してください。

技術基準と有資格者による設計

許可の核心は「災害防止のための技術的基準」への適合です。地盤の安定、擁壁の設置、排水施設、地滑り・崖崩れ対策などが審査されます。とくに次の工事は、政令で定める資格を持つ者の設計でなければなりません。

• 高さ5mを超える擁壁
• 切土・盛土の面積が1,500m²を超える土地の排水施設

このため実務では、地質調査・構造計算・擁壁の安定計算を伴う設計図書の作成が不可欠で、設計者・施工者の体制づくりが申請準備の中心になります。

申請の流れ

1. 区域内かどうか・規模が基準を超えるかを所管部署で確認 2. 測量・地質調査を行い、造成計画と擁壁・排水の設計を作成 3. 許可申請書に設計図書、構造計算書、土地の権利関係を示す書類などを添えて知事(市長)へ提出 4. 技術基準適合の審査・許可 5. 着工後の中間検査(一定の工程)・工事完了後の完了検査を受ける

許可後も工事中の状況報告や、完了検査済証の交付までが一連の手続きです。

費用の考え方

許可申請そのものの手数料は、自治体の条例で定められ、造成面積に応じて段階的に設定されているのが一般的です（無料の自治体もあれば、規模により数万円かかる場合もあり、所管庁により異なります）。実際に大きな負担となるのは手数料ではなく、測量・地質調査費、構造計算を含む設計費、擁壁・排水施設などの工事費です。難易度がhardとされるのは、この技術的・費用的なハードルが高いためです。

よくある不許可・差し戻し理由

• 擁壁の構造計算や安定計算の不備、技術基準を満たさない設計
• 排水計画が不十分で、隣地・下流への影響が解消されていない
• 地盤・地質調査が浅く、盛土の安定性が示せていない
• 土地の権利関係や隣接地との境界が整理されていない

審査は安全性の実質判断なので、書類の体裁よりも設計内容そのものの妥当性が問われます。

変更・関連手続き

許可を受けた工事内容を変更する場合は、変更許可または軽微な変更の届出が必要です。また、造成する土地の状況によっては、都市計画法の開発許可、森林法の林地開発許可、農地法の転用許可などが同時に必要になることがあります。これらは別個の制度なので、盛土規制法の許可だけで足りるとは限りません。

着工前に、対象地が規制区域内か、どの許可が重なるかを所管部署と早めにすり合わせることが、手戻りを防ぐ最も確実な進め方です。