不動産開発事業届出

何のための許認可か

都市計画法第29条に基づく開発許可は、一定規模以上の「開発行為」を行う際に都道府県知事(政令指定都市・中核市等では市長)の許可を受ける制度です。ここでいう開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設を目的として行う「土地の区画形質の変更」を指します。具体的には、宅地造成のための切土・盛土、農地や山林の宅地への転換、道路・排水施設を新設する区画分割などが該当します。分譲住宅地の開発や宅地分譲を行う不動産事業者・開発業者が主な対象です。

許可が必要となる規模

許可の要否は所在する区域と面積で決まります。

• 市街化区域: 原則1,000㎡以上(三大都市圏の一定区域では500㎡以上)。条例でさらに引き下げている自治体もあります
• 市街化調整区域: 原則として規模にかかわらず許可が必要(調整区域は開発抑制区域のため要件が厳しい)
• 非線引き都市計画区域・準都市計画区域: 原則3,000㎡以上
• 都市計画区域外: 1ha(10,000㎡)以上

面積基準は自治体の条例で異なるため、着手前に必ず管轄窓口で確認してください。

主な許可基準(法第33条・第34条)

• 道路・公園・排水施設・給水施設が適切に配置され、安全上・衛生上支障がないこと
• 排水施設が下水・河川等に適切に接続され、雨水・汚水を処理できること
• 地盤の安全(擁壁・がけ対策、宅地造成等規制法との整合)が確保されていること
• 開発区域内に災害危険区域・土砂災害特別警戒区域等が含まれないこと
• 市街化調整区域では、法第34条各号(分家住宅、既存集落、農林漁業用施設等)の立地基準に該当すること

特に市街化調整区域は「原則不許可」が前提で、34条の例外要件に当たらなければ許可されません。難易度が高いのはこの点です。

申請の流れ

1. 事前相談(開発審査課・道路・下水・公園・消防など複数部署との協議) 2. 関係機関協議・公共施設管理者の同意取得(法第32条) 3. 開発許可申請書+設計図書(造成計画・排水計画・擁壁構造計算等)の提出 4. 審査・補正対応 → 許可 5. 工事着手 → 中間検査(自治体による)→ 完了 → 完了検査・検査済証交付(法第36条) 6. 検査済証交付後に建築が可能(調整区域では建築制限が残る場合あり)

事前協議から許可まで数か月、規模が大きいと半年以上かかることもあります。

費用の内訳

• 申請手数料: 面積に応じた条例手数料(数万円〜数十万円)
• 設計・測量・地質調査費: 開発規模により大きく変動
• 排水・道路・擁壁等の協議図書作成費
• 行政書士・土地家屋調査士・設計事務所への委託費

目安の10万〜50万円は手数料・委託費の中心帯で、造成工事費そのものは含みません。

よくある不許可・差し戻し理由

• 排水計画が放流先の管理者同意を得られていない
• 接道(都市計画法上の道路)要件を満たさない
• 擁壁・がけの安全基準を満たさない造成計画
• 市街化調整区域で34条の立地要件に該当しない
• 32条の公共施設管理者同意が未取得のまま申請

関連・付随する許認可

開発に伴い、農地転用許可(農地法4条・5条)、宅地造成及び特定盛土等規制法の許可、道路占用・接続協議、河川・砂防関係の許可が必要になる場合があります。完了後の建築には建築確認が別途必要です。設計変更や開発区域・予定建築物を変える際は変更許可(軽微なものは届出)が要りますので、着工後の計画変更にも注意してください。