不動産仲介業（宅地建物取引業）免許

どんな事業に必要な免許か

宅地建物取引業免許は、宅地・建物の「売買」「交換」「賃貸の代理・媒介」を**業として反復継続的に行う**場合に必要です。自社が所有する物件を自ら賃貸するだけ（大家業）なら免許は不要ですが、他人の物件売買を媒介したり、分譲を代理したりする不動産仲介・販売業は免許がなければ営業できません。無免許営業は3年以下の懲役または300万円以下の罰金の対象です。

免許には2種類あります。

• **都道府県知事免許**: 1つの都道府県内のみに事務所を置く場合
• **国土交通大臣免許**: 2以上の都道府県に事務所を置く場合

取得の必須要件

宅建業免許は人的・物的要件が厳格で、難易度が高い許認可です。

• **専任の宅地建物取引士**: 事務所ごとに、業務に従事する者5人につき1人以上の割合で専任の宅建士を置く必要があります。この人数を満たせないと免許は下りません。
• **事務所の独立性**: 継続的に業務を行える独立した事務所が必要です。自宅の一室やバーチャルオフィス、他社との間仕切りのない同居事務所は原則認められません。
• **営業保証金または保証協会加入**: 後述のとおり、いずれかの措置が免許の条件です。
• **欠格事由に該当しないこと**: 役員・政令使用人が破産者で復権を得ない者、暴力団関係者、宅建業法違反や一定の刑罰歴がある場合などは免許を受けられません。

営業保証金と保証協会

ここが宅建業特有の最大のポイントです。取引相手を保護するため、次のどちらかを選びます。

• **営業保証金を供託**: 主たる事務所1,000万円、従たる事務所ごと500万円を法務局に供託する
• **保証協会に加入**: 弁済業務保証金分担金として主たる事務所60万円、従たる事務所ごと30万円を納付する

資金負担を抑えるため、実務では全国宅地建物取引業保証協会（ハトマーク）や不動産保証協会（ウサギマーク）への加入が一般的です。加入には別途入会金・年会費がかかります。

申請の流れと費用

1. 事務所・専任宅建士・保証措置の準備 2. 申請書類を都道府県の宅建業担当課（大臣免許は本店所在地の都道府県経由）へ提出 3. 審査（おおむね30〜40日程度。所管庁により異なる） 4. 免許通知後、営業保証金の供託または保証協会への加入手続き 5. 供託等の届出を経て**免許証交付・営業開始**

免許申請の手数料は、知事免許が**33,000円**（収入証紙等）、大臣免許が登録免許税**90,000円**です。これに保証措置の費用が別途加わります。

よくある差し戻し・不許可理由

• 専任宅建士が常勤・専任要件を満たさない（他社と兼任、勤務実態がない）
• 事務所の独立性が確認できない（自宅兼用で生活空間と区切られていない）
• 役員の略歴や欠格事由の確認不足
• 事務所写真・賃貸借契約書など物的要件の疎明資料の不備

更新・変更時の注意

免許の有効期間は**5年**で、満了の90日前から30日前までに更新申請が必要です。期限を過ぎると失効します。また、商号・役員・事務所・専任宅建士などに変更があった場合は、30日以内の変更届が義務づけられています。専任宅建士が退職して人数要件を欠いた場合は、2週間以内に補充しなければなりません。

開業準備としては、まず置ける専任宅建士を確保し、独立事務所を押さえたうえで、供託か保証協会加入かを資金繰りに応じて決めることが、最短ルートになります。