サブリース業者届出

サブリース業者届出とは何か

「サブリース業者届出」という名称で呼ばれますが、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（いわゆるサブリース新法・2020年成立、規制部分は2020年12月施行）には、サブリース事業を始めること自体を許可制・登録制・届出制にする仕組みはありません。マスターリース契約（オーナーから一括で借り上げ、入居者へ転貸する契約）を業として行う「特定転貸事業者」と、その勧誘を行う「勧誘者」に対し、行為規制を直接課す形になっているのが特徴です。

つまり手続きとして書類を提出して認可を受けるのではなく、事業を行う以上は最初から法律上の義務を守らなければならない、というのが実態です。対象は、不動産業者だけでなく、サブリースを勧めるハウスメーカー・建設会社・金融機関・FP・コンサルなども「勧誘者」として規制対象になり得ます。

守るべき主な義務

• 誇大広告等の禁止：「家賃保証」「30年一括借り上げ」などの表示で、家賃見直し条項や免責期間、修繕費負担を著しく事実と異なって示すことの禁止
• 不当な勧誘等の禁止：将来の家賃減額リスクなど判断に重要な事実を故意に告げない行為の禁止
• 重要事項説明義務：契約締結前に、家賃の改定時期・条件、契約解除の条件、維持保全の費用負担などをオーナーへ書面交付のうえ説明
• 契約締結時書面の交付義務

賃貸住宅管理業の登録との関係

実務上セットで確認すべきなのが「賃貸住宅管理業者登録」です。サブリース業者が同時に、入居者対応・建物維持保全などの管理業務を受託し、その管理戸数が200戸以上になる場合は、国土交通大臣への賃貸住宅管理業の登録（5年ごと更新）が別途必要になります。

• 登録には業務管理者（賃貸不動産経営管理士または一定の実務経験＋指定講習修了者）を営業所ごとに配置する要件がある
• 登録手数料が必要（金額は所管の定めによるため最新の国土交通省告示を確認）

「届出」の名目で語られるものの多くは、この管理業登録と混同されているケースがあります。自社が管理戸数200戸以上か、管理業務まで受託するかで必要手続きが分かれる点を最初に切り分けてください。

つまずきやすい点

• 行為規制は届出不要ゆえ「何もしなくてよい」と誤解し、広告・契約書面の整備を怠って行政指導・業務停止命令の対象になる
• 勧誘者（提携先の建設会社等）への規制周知漏れ。連帯して責任を問われ得る
• 管理戸数のカウント漏れで、無登録のまま管理業を営んでしまう

次にすべきこと

1. 自社がマスターリースを業として行う「特定転貸事業者」に該当するか確認する 2. 管理業務の受託有無と管理戸数を集計し、200戸以上なら賃貸住宅管理業登録の準備に入る 3. 広告物・重要事項説明書・契約書を国土交通省のサブリース関連ガイドラインに照らして点検する

要件・手数料・様式は国土交通省および地方整備局により運用が異なる場合があるため、着手前に最新の公表資料で確認することをおすすめします。